Colorado tax sales: how they work
- Sale type
- Certificate of purchase que ninguém arrematou e o condado reteve, comprável por pedido escrito ao Treasurer
- Redemption period
- Três anos contados do ano do pregão original — o Treasurer de El Paso põe assim: "The redemption period lasts three years from the year of the original tax sale. For example, certificates sold in 2023 qualify for a Treasurer's Deed application in 2026", e "You do not need three consecutive years of unpaid taxes. Colorado law only requires that the original tax lien remain unpaid for the full three-year redemption period". O requerimento cabe depois de 1º de agosto do terceiro ano civil seguinte à venda (C.R.S. § 39-11.5-102).
- Bidding format
- Por pedido escrito ao Treasurer do condado. A página de El Paso: "You can request to purchase one of these liens by submitting a written request to the El Paso County Treasurer's Office." Não há pregão para o estoque county-held: o pregão é o de outubro, e isto é o que sobrou dele.
- What survives the sale
- Desde 1 de julho de 2024 este papel é recebível e não caminho para a terra. O HB24-1056 acabou com a escritura automática, e o excedente sobre a dívida agora vai aos credores juniores que pediram para resgatar e depois ao dono. Quase todo material sobre tax lien no Colorado que circula na internet é anterior a essa data e descreve o regime antigo. Requerer o pregão custa dinheiro antes de render: El Paso cobra 1.300 dólares de application fee, sem contar custos do Treasurer, e esse valor entra no lance mínimo mas é adiantado por quem requer. A lista county-held mistura coisas que não são lote. O condado avisa que conta começando em 99000 ou 99001 é severed mineral interest — sem forma, sem acesso, sem zona de alagamento.
- Statute
- Colorado General Assembly, HB24-1056 "Issuance of Treasurer's Deeds", e as páginas Tax Lien Sale, County Held Tax Liens e Treasurer's Deed do El Paso County Treasurer
Um certificate of purchase: o direito de receber o que foi pago, mais juros, quando o dono resgatar. Desde 1 de julho de 2024 ele **não** amadurece em escritura: o titular pode requerer um pregão público de um certificate of option for treasurer's deed, e é nesse pregão que o imóvel é vendido a quem der mais. Cada certificate imprime a própria taxa de juros, fixada no pregão em que foi emitido — na lista county-held de El Paso de 2026-08-25 elas vão de 9% a 15% ao ano. O valor que o comprador paga é o do certificate, mais sete dólares de taxa por certificate — a coluna FEES do relatório traz esse número em todas as 171 linhas. Not yet confirmed from a primary source: title_warranted: nada do que foi lido diz se a escritura do Treasurer garante título, e ausência de afirmação não é negação; o texto dos artigos do C.R.S. 39-11 e 39-11.5 em si, que não foram abertos — o que está acima vem do resumo oficial do HB24-1056 e das páginas do Treasurer de El Paso; como o juro é fixado no pregão de outubro, que decide se as taxas de 9% a 15% são lance ou tabela; se os 63 condados publicam estoque county-held, ou se El Paso é exceção.
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